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「赌场输钱肉偿」复盘北京楼市2018:供应井喷交易低迷 市场低温前行

时间:2020-01-11 17:27:49| 查看: 2005|

摘要: 复盘北京楼市2018:供应井喷交易低迷,市场低温前行过去一年,北京楼市进入供应井喷时代,但是成交并没有想象那么好。供应井喷,成交量萎缩,导致库存大幅度上涨。“遇冷”成为2018年北京房市的基调。据统计,2018年,北京共39个限竞房项目上市,限竞房累计供应24893套,成交4530套,平均销售率为18.20%。张大伟表示,从市场趋势看,2019年一线城市市场将继续低迷。“2019年全国房地产市场开

「赌场输钱肉偿」复盘北京楼市2018:供应井喷交易低迷 市场低温前行

赌场输钱肉偿,复盘北京楼市2018:供应井喷交易低迷,市场低温前行

过去一年,北京楼市进入供应井喷时代,但是成交并没有想象那么好。

据合硕机构统计数据,2018年,北京新房市场累计供应44841套商品住宅,成交套数为25020套,供需形势持续供过于求,供需比为1.79:1。

供应井喷,成交量萎缩,导致库存大幅度上涨。当下楼市商品房住宅库存已接近7万套,刷新最近3年的最高点。

商品房成交金额也创近十年次低。2018年,北京商品房成交金额为2507.47亿元,同比2017年减少95.16亿元。自2009年至今的10年时间里,这一数据仅略高于2011年的2305.43亿元。

“遇冷”成为2018年北京房市的基调。

限竞房供应激增

过去几年,北京土地大量供应逐渐开始形成房源,增加的供应量主要体现在限竞房。据合硕机构统计,2018年北京共成交52宗住宅地块,其中规划或竞地中保留了商品住宅的地块数量为42宗,商品住宅规划总建面为381.12万平方米,均为限竞房,分布在除东西城、通州、平谷之外的12个行政区。

“供应量过大,主要在于限竞房的集中上市。”合硕机构首席分析师郭毅指出,再加上近两年集中推地,导致市场供应量激增。

据统计,2018年,北京共39个限竞房项目上市,限竞房累计供应24893套,成交4530套,平均销售率为18.20%。其中,仅4个项目签约率超过5成,分别是瀛海府、中海西京里、洺悦苑和瑞悦府。按成交套数计,排名前三位的项目分别是瑞悦府、华润理想国和和悦华锦,签约套数为483套、412套和395套。

中原地产首席分析师张大伟分析,限竞房市场分化明显,部分限竞房接近售罄,而部分限竞房去化不足2成。相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售,现在限竞房一次全部推出市场,导致开盘优质房源销售后,后续房源去化非常非常慢。

曾有业内人士指出,当下北京市场上存量商品房不多,共有产权房位置均比较偏远,从申购家庭数量看供应量也偏小。此外,高端住宅只占很小一部分,因此限竞房在未来两年内会占据新房市场的主力。

然而,自8月份限竞房入市以来,“开盘即售罄”的期望便屡屡落空。热销楼盘极少,去化率不达预期的滞销盘则相对较多。对于限竞房来说,开盘能去化3-4成就已经是及格,而如果可以卖掉一半,已经属于优秀。

此外,限竞房区域供应扎堆现象明显,部分区域入市超过3000套,这使得供大于求开始明显出现。但在全国最严限购政策的加持下,需求端并未得到很好的释放。

从全年商品住宅供需比的走势来看,基本呈现出“U”型特点。年初纯商品住宅集中上市,躲避限竞房冲击;年初新增货量不足,供需比降至低谷;下半年随限竞房大量入市,供需比持续走高。

将时间轴线拉伸至2008年,2018年商品住宅供需形势的恶化更加明了。1.79供需比已经超越2008年的1.74,并创下自2006年北京开始全面网签以来的历史新高。

但喷薄的供应远未停止。郭毅分析,目前已供地未上市的限竞房还有48个项目,再加上已上市限竞房待推出的货量,限竞房潜在库存面积达到428万平方米,约可开发4.5万-5万套限竞房。

目前,限竞房从拿地到上市的最短周期已压缩至4个月,如果2019年出让的部分限竞房地块在当年开盘入市,预计2019年限竞房的总供货量将达到6万-7万套,面临巨大的去化压力。

在张大伟看来,随着后续供应量的继续上升,去化难度加大、区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。

事实上,通过降低售价吸引购房者的限竞房早就出现。“双十一”期间,为加快去化周期,销售一般的限竞房项目均推出降价优惠措施,直接跌破政府批准的“限价”项目越来越多。“未来如果政策不改变,在供应量井喷下,2019年楼市价格将出现明显调整。”张大伟说。

土地成交减少

但低迷不仅体现于此。据中原地产研究中心和诸葛找房统计数据,北京年内土地成交1682.69亿左右,比2017年全年少40%。与此同时,2018年的地块平均溢价率为13.7%,刷新了北京十几年历史最低纪录。

对此,张大伟认为,其原因主要是所有土地全部限价,而限竞房市场非常惨淡,全面进入卖不完时代。克尔瑞地产研究分析,年末供地加速供地,一线城市尤为显著。土地市场的降温加剧了地块流拍现象的发展,导致不少城市的供地计划难以完成。

2018年,北京便共有8宗地块流拍,其中住宅用地7宗,商服用地1宗,流拍地块中,丰台区共3宗,朝阳、密云、房山、门头沟、顺义各1宗。

岁末,为完成全年供地计划,北京市规土委集中供应大量地块,仅12月便新增挂牌29宗地块,其中21宗居住类用地,7宗工业用地。新供居住类用地的建设用地面积为157.94万平方米,规划建设面积为282.2万平方米。

久未供地通州区也接连挂出6宗住宅用地,分别位于六环内的通州新城、永顺镇、台湖镇和六环外的马驹桥镇。

然而,低温已经延续到2019。中原地产数据显示,2019年元旦小长假前两日,北京市场网签暂停,30日住宅网签只有4套。张大伟表示,从市场趋势看,2019年一线城市市场将继续低迷。二线城市也将维持平稳降温。“2019年全国房地产市场开门遇冷已成定局。”

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